中金公司

1、宝湾物流公募REITs进展情况?

答:宝湾物流公募REITs项目已于2024年4月19日对深交所出具的审核问询函予以书面回复。目前尚待深交所对回复意见文件进行审核,并依程序进行评议。公司将在取得深交所正式批复后,发布专项进展公告。

2、公募REITs上市以后,对将来扩募计划的考虑?

答:公司目前全力推进首单公募REITs发行工作,根据规则要求,基础设施公募REITs上市需原则性满1年后,方可具备扩募的要求。未来,公司将结合最新的监管要求、市场表现等因素,根据业务发展规划和经营需求,合理设定后续资产证券化产品的发行节奏,确保业务长期、可持续发展。

3、公司仓储物流业务在全国不同区域经营环境是否发生变化?哪些市场的经营压力相对较大?

答:宝湾物流2023年运营园区平均出租率为89.0%,同比提升1.8个百分点,持续优于市场平均水平。2023年,仓储物流行业迎来供应高峰,宝湾结合各地租赁市场实际情况,深挖跨境电商、新能源、悦己消费等新兴领域增量需求,园区整体运营平稳。从全市场来看,长三角、京津冀以及华南五市局部均受到一定的供应冲击,相较而言,华北市场压力较大,整体租金呈下行趋势,空置率持续攀升。华北市场自2021年起供应持续放量,至2023年,廊坊、天津等地的供应势头依然未减,北京平谷也迎来了供应小高峰,环京区域吸引租金敏感租户外溢搬迁,将在一段时间内抑制核心市场租金单价和出租率的增长。

4、公司如何看待物流地产行业的竞争格局?

答:物流地产市场高度市场化,参与企业和机构众多,仓储物流企业、金融机构以及电商企业等均已进入,近年来市场格局逐渐由一超多强转变为多元竞争态势。根据第一太平戴维斯报告,2023年管理规模排名前十的开发商所持有的资产比重,从2019年的71.6%下降至65.5%。同时,在土地资源稀缺和需求放缓的背景下,物流开发商减缓扩张速度,并逐步转向与股权合作伙伴共同开发的轻资产运营模式,通过运营及资源优势的整合致力于锁定长期的优质租户,以实现更为稳健和可持续的发展。

5、宝湾物流租金的变化情况?

答:2023年宝湾物流的平均租金水平同比基本持平。2023年市场仓库增量创下新高,短期内,供应量集中的部分城市消化空置仍需时间,市场竞争下量价轮换或将持续,高标仓部分市场租金、出租率仍然有较大下行压力;但中长期来看,高标仓储产品的存量保持在稳定区间,消费及生产的基础性仓储需求稳固,而新驱动力的不断出现、强化和承租能力的提升,将有助于仓储市场租金水平保持健康发展。

6、公司未来开发和持有型物业持有比重会如何转变?

答:公司的开发物业主要是住宅项目,持有物业主要包括宝湾物流持有的物流园区、产城业务持有的标准化工业园区和主题产业园区。公司围绕“不动产开发和运营管理能力”持续提升,将保持物流园区、工业园区等持有型业务一定的发展速度,利用开发业务自身的造血能力为公司贡献收入利润。公司暂无业务结构调整的明细规划,但预期将逐步降低地产开发业务比重,提升仓储物流等持有型业务比重。

7、房地产开发业务今年的销售目标?

根据国家统计局数据,2024年一季度,全国新建商品房销售面积22668万平方米,同比下降19.4%;新建商品房销售额21355亿元,下降27.6%。房地产行业仍处于调整转型的筑底过程中,支持房地产稳定发展政策措施效果还在持续显现,公司持续关注市场动态,将根据所在城市特点以及项目特点,灵活采用相匹配的销售策略,进一步推进销售,加快库存去化,促进回款,保障稳健的现金流状况。

8、公司产城综合开发业务的发展规划?

答:公司产城综合开发业务聚焦主题产业园区和高标准厂房,持续强化园区的产业属性,精准搭建产业配套体系,推动业务高质量增长。2023年,公司稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等重点项目,同时探索建立“募投建管退”的业务闭环。

9、公司是否有市值管理计划?

答:市值管理的核心是做好企业的内在价值。公司一贯重视市值管理,主要以下方面部署:一是练好内功,提质增效,进一步提升公司在物流园区、工业园区、住宅开发等不动产领域的资产运营管理能力、规模和竞争优势,提高公司经营业绩;二是积极寻找发展新动能,探索实践基金、REITs等资本手段,逐步实现战略转型升级,关注业务高质量与可持续性发展;三是在法律法规允许的范围内,积极做好价值传播和管理工作。随着公司业绩持续增长和转型发展有序实施,公司价值将会得到更加充分合理体现,并将为投资者提供预期更好、质效更高的回报。

10、公司资产减值损失是否已经充分计提?

答:公司2023年已对部分房地产项目计提减值准备。公司时刻关注市场、竞品及项目实现销售价格变化对存货可变现净值的影响,严格遵守企业会计准则规定于资产负债表日进行减值测试。

11、公司未来分红计划是否会调整?

答:公司主要业务均属于资金密集型,其中仓储物流业务处于快速发展期。在综合分析公司实际情况、发展目标等因素的基础上公司始终重视回报股东,坚持从长远的、可持续发展的角度出发,制定分红方案。

交流活动中,公司相关人员与投资者进行了充分的交流与沟通,严格按照有关制度规定,没有出现未公开重大信息泄露等情况。

根据提供的调研记录，以下是对该公司的分析：

1. **产能信息与释放进度**：
   - 调研记录中未提供具体的产能信息，因此无法直接分析产能释放进度。

2. **未来新的增长点**：
   - 公司计划通过深挖跨境电商、新能源、悦己消费等新兴领域的需求来实现增长。
   - 公司将逐步降低地产开发业务比重，提升仓储物流等持有型业务比重。

3. **国内外竞争情况与国产替代空间**：
   - 国内物流地产市场竞争激烈，华北市场压力较大，整体租金呈下行趋势。
   - 国产替代的空间可能存在于通过提升物流园区、工业园区等持有型业务的运营管理能力来增强竞争力。

4. **行业景气情况**：
   - 物流地产行业面临供应高峰，市场竞争下量价轮换或将持续，但中长期看，基础性仓储需求稳固。

5. **销售情况**：
   - 2023年宝湾物流的平均租金水平同比基本持平。
   - 2024年一季度全国新建商品房销售面积和销售额均下降，房地产行业处于调整转型期。

6. **成本控制**：
   - 调研记录中未提供具体成本控制的信息。

7. **产品定价能力**：
   - 由于市场供应量增加，短期内部分城市消化空置需要时间，可能会对定价能力产生压力。

8. **商业模式**：
   - 公司聚焦于物流园区、工业园区、住宅开发等不动产领域的资产运营管理。

9. **坏账情况**：
   - 调研记录中未提供关于坏账情况的具体信息。

10. **研发投入与进度**：
    - 调研记录中未提供关于研发投入和进度的信息。

11. **护城河**：
    - 公司的护城河可能体现在其物流园区、工业园区的运营管理能力和规模优势上。

12. **产品名称与依赖原材料**：
    - 调研记录中未提供具体的产品名称和依赖的原材料信息。

13. **题材**：
    - 公司涉及的题材包括物流地产、公募REITs、房地产开发等。

14. **分红情况**：
    - 公司重视股东回报，但具体的分红计划和未来调整情况未在调研记录中提及。

15. **业绩预期**：
    - 考虑到当前房地产行业的调整转型和物流地产市场的竞争格局，公司未来的业绩预期需谨慎乐观，需要关注其在新兴领域的增长潜力和市场适应能力。

总结来说，公司的未来发展重点在于提升物流园区和工业园区的运营管理能力，同时关注新兴领域的增长机会。然而，由于调研记录中缺乏一些关键的财务和运营数据，对于公司的业绩预期和风险评估需要更多的信息来做出准确判断。