中泰证券,申万宏源证券,高澈资本,成都保盛家族资产管理

2024年5月15日上午,投资者通过现场会议和线上会议的方式,与公司进行沟通交流,主要内容如下:

1、公司情况介绍

公司主营业务为房地产开发,始终坚持“稳中求进”和“低负债,高收益”的经营策略,在确保主营房地产业务持续稳健发展的同时,房地产开发和医美双主业并行发展,公司在医疗美容、酒店等业务方面均有布局,聚焦于生物医药科技、抗衰再生医学等方向,坚持走稳健、科学的发展道路,以实现公司业绩的可持续发展。

2、公司业绩情况

公司2023年实现营业收入21.13亿元,归母净利润1.82亿元;2024年一季度营业收入4.55亿元,实现归母净利润0.91亿元。公司不断优化财务结构,2023年资产负债率仅为35.29%,扣除合同负债后资产负债率仅30.48%,为历史最低水平。公司财务状况稳健,继续发挥苏宁环球经营稳健、盈利能力强的优势。

3、公司的优势

2023年公司在稳健经营的同时,不断修炼内功,提升管理水平。在融资成本方面,公司优化融资财务结构,将融资成本有效控制在同行业较低水平;在风险控制方面,公司继续发扬优良的风控传统,发挥制度优势;在成本优化方面,公司通过提升管理效能,在人力资源和市场营销等方面不断优化,成功做到在人均成本下降的同时,有效提升人力资源效能;在医美方面,公司医美板块营业收入持续增长,不断提高占营业收入比重,南京医美旗舰店有望今年开门营业。

4、公司土储及项目开发、销售情况

公司地产业务的土地成本较低,土储较为充足,土储总建面约170多万平方,拥有优质的土地储备,待开发土储大部分位于南京江北新区。正在开发销售项目和待开发项目合计超过数百亿元货值。在售项目荣锦瑞府、滨江雅园预售情况稳居区域销售前列。公司也在密切关注优质地块出让,去年子公司取得了宜兴市新庄街道新源路西侧地块,该地块位置优越,南侧紧临宜兴市东氿湖,具备打造高端改善住宅的优势条件。

得益于公司早年积极拿地的战略布局,公司有信心维持未来长期较为稳定的经营业绩,为公司未来的发展和转型提供坚实基础。

5、南京医美旗舰店定位及目标客群

医美板块持续提升“苏亚医美”品牌影响力和竞争力,公司对即将营业的南京医美旗舰店寄予厚望,不断加强医美业务的运营管理能力。南京医美旗舰店定位高端医美,目标客户为消费能力较高的客群,集合了诸多先进医美技术、仪器和抗衰科技成果,将是苏宁环球医美板块成果的集中展示。

苏宁环球聚焦长三角地区,深耕南京三十多年,在南京地区积累了丰富的客户资源,将大力发挥总部战略优势,激活沉淀高端客户资源,向南京医美旗舰店导流,同时发挥多业务协同效应,激发地产、酒店等多个业务条线的客户资源。

此外,南京医美旗舰店所用为公司自有物业,将显著降低经营成本,有效盘活公司存量资产。

6、公司医美板块业务的未来规划

苏宁环球推进地产与医美业务双主业发展战略,在过去几年中,深度整合现有医美机构资源,规范运营管理,通过完善标准化服务、集中采购等多种方式压降经营成本,营销方面通过新媒体渠道提升营销效率,通过差异化服务提高老客活跃度和客户粘性。

公司将继续发力医美业务,不断提升现有医美机构经营能力,通过今年开门营业的南京医美旗舰店,激活南京地区客户资源,打造公司医美业务新高地。

未来除了南京医美旗舰店外,将进一步对长三角地区的医美业务进行布局,在自有物业的基础上,盘活存量资产,发挥业务协同效应,有计划在消费能力较强的城市自建医美机构。除综合性大型医美机构外,也在计划丰富医美业务梯队,增建“卫星店、社区店”门店梯队,通过增设医美子品牌,深度挖潜下沉市场,掘金公司地产业务深耕区域消费市场,通过轻医美等项目,为公司大型机构培养消费者群体。

未来苏宁环球的医疗美容业务体系将更为丰富,从医美产业链上游到终端医美,从高端定位到中低端客群培养,从医美城市旗舰店到社区挖潜,不断壮大医美产业规模。

根据提供的调研记录，以下是对该公司的分析：

1. **产能信息与释放进度**：
   - 公司的土地储备充足，总建面约170多万平方，待开发土储大部分位于南京江北新区，这表明公司有较大的开发空间和潜在产能。
   - 正在开发销售项目和待开发项目合计超过数百亿元货值，显示公司有较强的市场竞争力和销售潜力。

2. **未来新的增长点**：
   - 医美板块的增长，特别是南京医美旗舰店的开业，将成为新的增长点。
   - 公司计划在长三角地区进一步布局医美业务，以及在消费能力较强的城市自建医美机构。

3. **国内外竞争情况与国产替代空间**：
   - 调研记录中未提供国内外竞争情况的具体信息，但公司聚焦长三角地区并深耕南京三十多年，表明公司在区域市场有一定的竞争优势。
   - 国产替代的空间可能存在于医美技术和服务的提升，以及通过新媒体渠道提升营销效率。

4. **行业景气情况**：
   - 公司在医美板块的营业收入持续增长，表明该行业目前具有一定的景气度。

5. **销售情况**：
   - 国内销售情况良好，如在售项目荣锦瑞府、滨江雅园预售情况稳居区域销售前列。
   - 海外销售情况未在调研记录中提及。

6. **成本控制**：
   - 公司通过提升管理效能，在人力资源和市场营销等方面不断优化，有效控制了成本。

7. **产品定价能力**：
   - 调研记录中未明确提及产品的定价能力，但公司在医美板块的持续增长可能表明其具有一定的定价权。

8. **商业模式**：
   - 公司采取房地产开发和医美双主业并行发展的模式，同时在医疗美容、酒店等业务方面均有布局。

9. **坏账情况**：
   - 调研记录中未提及坏账情况，但公司的资产负债率为历史最低水平，这可能表明公司的财务状况较为健康。

10. **研发投入与进度**：
    - 调研记录中未提及研发的具体投入和进度，但公司聚焦于生物医药科技、抗衰再生医学等方向，这可能涉及一定的研发活动。

11. **护城河**：
    - 公司的护城河可能体现在其优质的土地储备、稳健的财务结构、以及在医美板块的品牌影响力和客户资源。

12. **产品名称与原材料依赖**：
    - 调研记录中未提及具体的产品名称和依赖的原材料。

13. **题材**：
    - 公司涉及的题材包括房地产开发、医美、生物医药科技等，这些题材在当前市场中具有一定的吸引力。

14. **分红情况与计划**：
    - 调研记录中未提及分红情况和未来的分红计划。

15. **经济环境与业绩预期**：
    - 结合当前经济环境，公司未来一年的业绩预期可能受到房地产市场调控、医美行业竞争加剧等因素的影响。

在分析时，需要注意的是，调研记录中提到的信息可能不全面，因此在做出投资决策时应保持谨慎态度，不应过于乐观。同时，应关注公司的具体实施情况和市场动态，以便更准确地评估公司的业绩预期。