人保资产,财通基金,华泰证券,中银基金,德邦证券,太平养老,海通证券

第一部分:公司情况介绍
(一)公司业务情况介绍
公司是一家以地产开发、运营和金融为主业,围绕房地产全产业链开展相关业务布局的、特色化的综合性房地产集团,业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理、配套餐饮、物业服务、商业管理、不动产金融等。近年来,公司积极参与市场竞争,打造职业团队,提升专业能力,开发、运营及金融各版块协同发展,基本形成了多元化、差异化、市场化的经营格局。
公司始终保持稳健经营的发展理念,合理安排中长期滚动投资计划,聚焦城市更新、中高端住宅以及保障性租赁住房项目,积极关注上海中心城区、“五大新城”、“长三角一体化”等公司优势领域的投资机会,谨慎布局、稳步拓展。同时兼顾风险防范与规模扩张能力,强化风险防范,
提升抗市场波动的能力。
公司保障性租赁社区“城投宽庭”持续推进规模化运营,是公司快速发展的板块。目前“城投宽庭”在营社区总数7个,已入市租赁房源累计约1.2万套。其中,“城投宽庭？江湾社区”和“城投宽庭？光华社区”作为首发基础设施项目,已于2024年1月12日成功发行了国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。
(二)公司主要开发项目情况介绍
(1)露香园二期项目:该项目已部分入市销售。露璟庭(B地块)和香境里(D1高层)于2024年3月入市,共262套房源,截至2024年5月15日,已网签199套。其余地块待入市。
(2)高阳新里项目:该项目于2023年8月入市,包含127套公寓和4套联排,已基本售罄。
(3)虹盛里(万安路)项目:该项目已有451套房源入市,处于销售阶段。该项目还有150余套房源待入市。
(4)大桥街道94街坊项目:该项目正在建设中,预计今年下半年入市。
(5)长宁青溪项目:该项目正在建设中,预计今年下半年入市。
第二部分:提问与回答环节
Q1:公司露香园二期项目的销售节奏?
A:公司将根据目前项目推进计划,合理统筹规划,今明两年稳步推进露香园二期项目上市销售。
Q2:公司在两旧一村改造方面的参与情况?
A:公司一直在积极参与两旧一村改造,参与过万安路、金山朱泾等两旧一村改造项目。目前,两旧一村的相关政策在不断探索和变化。后续公司将根据政策要求,同时充分考虑经济效益,持续关注和筹划相关项目。
Q3:公司哪个项目计提减值,为什么会出现减值情况?
A:公司在2023年年报中披露金山水尚华庭项目存货减值2亿。该项目受到地理位置和房地产市场的影响,去化率较低,出现减值情况。后续公司将通过加大宣传力度,拓宽销售渠道等方式进一步加快项目的销售去化。
Q4:公司城投宽庭社区达到可以发行REITs的条件需要多长时间?
A:各个项目情况存在差异。发行REITs需要达到入住率等条件,与项目地理位置、租金等有关。
Q5:公司项目的结算计划?
A:根据合同约定,公司露香园二期香境里(D1高层)将于2025年6月交付,露璟庭(B地块)将于2025年12月交付,高阳新里将于2025年3月交付。公司会合理统筹规划,加快推进各项目的建设工作,把握好各项目的交付节奏。公司还将通过加大存量资产处置力度等措施,加快资金回笼。
Q6:公司的融资结构及融资成本?
A:公司在2023年年报中披露公司整体平均融资成本为4.17%,以银行贷款为主。公司于2024年4月成功发行2024年度第一期中期票据,发行总额26亿元,发行利率2.68%,期限5年,开展上述中票发行工作将有助于降低公司融资成本。后续,公司将综合考虑外部环境和自身资金需求,平稳有序开展各项融资工作,优化债务结构,进一步降低融资成本。
Q7:公司上海市外的项目情况?
A:公司项目以上海市内为主,市外项目主要为黄山高铁新城项目,公司结合政府和长三角一体化发展要求,投资该项目。

根据提供的调研记录，以下是对该公司的分析：

1. **产能信息及释放进度**：
   - 公司没有明确提到产能信息，但提到了多个项目的销售和建设进度，可以间接推断公司的产能释放情况。例如，露香园二期项目已部分入市销售，且有明确的交付时间表，显示出公司正在逐步释放产能。

2. **未来新的增长点**：
   - 保障性租赁住房项目“城投宽庭”的规模化运营，以及露香园二期项目的销售，都是公司未来增长的潜在点。

3. **国内和国外竞争情况**：
   - 调研记录中未提及国外市场，主要聚焦于国内市场。竞争对手和国产替代空间需要根据具体行业和市场情况进行分析，调研记录中未提供足够信息。

4. **行业景气情况**：
   - 调研记录中未明确提及行业景气情况，但通过公司积极参与市场竞争和多个项目的推进，可以推测行业至少在公司所在区域是活跃的。

5. **销售情况**：
   - 露香园二期项目已网签199套，高阳新里项目已基本售罄，虹盛里项目有451套房源入市，销售情况良好。

6. **成本控制**：
   - 公司通过发行中期票据等方式降低融资成本，显示出公司在成本控制上的努力。

7. **产品定价能力**：
   - 调研记录中未明确提及产品定价能力，但通过公司能够成功发行REITs和推进项目销售，可以推测公司具备一定的定价能力。

8. **商业模式**：
   - 公司采取多元化、差异化、市场化的经营模式，涵盖房地产全产业链。

9. **坏账情况**：
   - 调研记录中未提及坏账情况。

10. **研发投入和进度**：
    - 调研记录中未提及研发投入和进度。

11. **护城河**：
    - 公司的护城河可能体现在其多元化的业务布局、参与市场竞争的能力以及围绕房地产全产业链的业务模式。

12. **产品名称及原材料依赖**：
    - 调研记录中未明确提及产品名称及原材料依赖情况。

13. **题材**：
    - 调研记录中提到的题材包括城市更新、中高端住宅、保障性租赁住房项目等，这些题材的优势在于符合当前市场需求和政策导向，劣势可能在于市场竞争和政策变化带来的不确定性。

14. **分红情况**：
    - 调研记录中未提及分红情况。

**综合分析**：
公司在地产开发和运营方面表现出稳健的发展态势，通过多元化的业务布局和合理的投资计划，展现出一定的市场竞争力。然而，由于调研记录中缺乏关于国际市场、研发投入、产品定价能力、坏账情况等关键信息，因此需要进一步的信息来做出全面的业绩预期判断。当前经济环境下，公司需要密切关注房地产市场的波动和政策变化，以确保其业绩的稳定性和可持续性。