华商基金

1、公司长期如何实现盈利增长和股东回报?

答:公司将坚持稳健经营、规范运作,有序实施转型发展。一方面,进一步提升公司在物流园区、工业园区、住宅开发等不动产领域的资产运营管理能力、规模和竞争优势,提高公司经营业绩;另一方面,积极寻找发展新动能,探索实践基金、REITs等资本手段,逐步实现战略转型升级,提升盈利能力和可持续增长能力;此外,公司将持续根据实际情况,统筹好业绩增长与股东回报的动态平衡,与投资者共享发展成果,落实长期、稳定、可持续的股东价值回报机制。

2、仓储物流业务平均毛利率较高,净利润表现如何?

答:2023年公司仓储物流业务实现营业收入18.36亿元,综合毛利率49.92%,维持在较高水平。宝湾物流近几年每年新增投运园区和在建工程量较大,物流园区作为投资性房地产按照成本法计价,受固定资产折旧、土地等无形资产摊销以及财务费用增加等因素影响,净利润贡献较少。随着宝湾物流商业模式创新,逐步建立“募投建管退”的资产管理能力,打造业务滚动发展的资本闭环,公司相信宝湾物流的资产效益将会持续提升,宝湾物流的投资价值也将进一步体现。近期,宝湾物流公募REITs项目已于获证监会、深交所核准批复,发行完成后预计可为上市公司实现归母净利润约2.6亿元(最终以实际发行情况为准)。

3、仓储物流业务的估值方式?

答:物流地产投资周期较长,因此其收益水平受利率影响较为显著。资本化率作为投资者对物流不动产估值最常用指标,适用范围较广且具备较强可比性,可客观衡量投资者对租金收益回报要求;在该估值体系下,项目价值等于物业净营运收入(NOI)与资本化率(CapRate)之比。投资人可根据被评估资产所处宏观环境、周边市场情况、物业质量和风险偏好等因素设定CapRate区间,从而获得目标资产项目的定价区间。另外,现金流折现法适用范围也较广,根据资产评估期内的经营净现金流,通过设定合理折现率来计算净现值。

4、公司2023年盈利下降幅度较大的原因?今年能否改善?

答:2023年全国房地产市场依然处于底部调整阶段,公司基于现有房地产项目销售情况及市场表现,按照可变现净值与成本孰低方法进行存货减值测试,并对合作开发项目提供的财务资助进行信用减值测试,年度共计提资产减值准备5.93亿元,减少2023年度归属于上市公司股东净利润5.88亿元。目前房地产行业政策环境呈现持续改善趋势,部分城市进一步优化或解除房屋交易限购措施,央行和金融监管总局进一步下调购房首付比例,下调住房贷款利率下限与公积金利率等政策的陆续落地,有助于进一步激发房地产市场交易活力,有利于公司所处行业的回暖复苏,公司将以积极的姿态面对政策调整,加大、加快销售力度和速度,努力改善经营业绩。

5、公司的资产减值压力是否已经结束?后续是否还会对业绩产生影响?

答:公司秉持审慎的财务策略,每年都会对存货进行全面的减值测试,当前减值计提相对充分。未来,公司是否存在进一步减值的风险取决于当年度的市场环境、产品结构、销售去化等因素是否发生变化。公司会持续关注市场动态,采取积极、灵活的营销策略并适时调整项目定位,争取资产质量和经营质量方面的提升和价值实现。

6、房地产开发业务未来两到三年能否实现盈利目标?

答:房地产开发业务作为支撑性主业,将利用自身的造血能力,保持稳定的发展速度和规模,为公司贡献收入利润。近两年来,房地产行业经历了时间较长、幅度较大的调整,公司持续强化投资能力,聚焦核心城市的优质区块,寻求高确定性项目,保障房地产开发业务可持续发展和盈利贡献。

7、产城综合开发业务2023年实现营业收入10.46亿元,对上市公司净利润贡献如何?

答:公司产城综合开发业务作为培育性业务,经营业绩尚不稳定。但产业园区开发业态相对丰富,收入包括产业园区和厂房的出租和销售、配套住宅销售、配套服务等,通过产业物业和配套住宅的销售可以快速回笼资金,反哺产业发展。经过几年的探索,目前公司产城业务聚焦主题产业园区和高标准厂房,品牌影响力逐步扩大,2023年,公司稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等重点项目,同时探索建立“募投建管退”的业务闭环。

8、公司2024年一季度亏损的原因?

答:一季度亏损主要受房地产开发项目结算排期的影响。因为公司地产项目相对不多,结算节奏在每年的四个季度里不太均衡,这导致地产业务的营收和利润会相对集中在某一个期间进行确认。

9、公司控股股东对公司考核方面有哪些要求?

答:公司是控股股东中国南山集团重要控股子公司之一,目前也是控股股东下属唯一上市公司。为推动双方协同发展,控股股东在国资体系考核营收、利润、现金流等主要考核指标基础上,还重点关注公司的运营质量、转型升级、新业务拓展以及资本运作等方面的考核,多方面促进公司高质量发展。

交流活动中,公司相关人员与投资者进行了充分的交流与沟通,严格按照有关制度规定,没有出现未公开重大信息泄露等情况。

根据提供的调研记录，以下是对调研信息的分析：

1. **产能信息及产能释放进度**：
   调研记录中没有直接提及具体的产能信息或产能释放进度。因此，无法提供具体的产能信息分析。

2. **公司未来新的增长点**：
   - 仓储物流业务的商业模式创新，包括“募投建管退”的资产管理能力。
   - 探索基金、REITs等资本手段，实现战略转型升级。
   - 房地产开发业务聚焦核心城市的优质区块，寻求高确定性项目。

3. **国内和国外竞争情况、竞争对手及国产替代空间**：
   调研记录中未提供关于国内外竞争情况、竞争对手以及国产替代空间的具体信息。

4. **行业景气情况**：
   - 房地产市场处于底部调整阶段，但政策环境正在改善，有利于行业回暖复苏。

5. **销售情况**：
   - 仓储物流业务营业收入18.36亿元，综合毛利率49.92%。
   - 房地产开发业务受市场调整影响，但公司正采取措施改善经营业绩。

6. **成本控制**：
   调研记录中未提供关于成本控制的具体信息。

7. **产品定价能力**：
   - 仓储物流业务毛利率较高，显示一定的定价能力。
   - 具体定价策略未在调研记录中明确。

8. **商业模式**：
   - 仓储物流业务正在逐步建立“募投建管退”的资产管理能力。

9. **坏账情况**：
   - 调研记录中未提及坏账情况。

10. **研发投入和进度、规划**：
    - 调研记录中未提及研发投入和进度、规划。

11. **护城河**：
    - 仓储物流业务的高毛利率可能反映了一定的市场竞争力。
    - 公司正在探索资本手段，如基金、REITs，可能增强其市场地位。

12. **产品名称及依赖的原材料**：
    - 调研记录中未提及具体产品名称及依赖的原材料。

13. **题材**：
    - 物流园区、工业园区、住宅开发等不动产领域。
    - 基金、REITs等资本手段。

14. **分红情况及计划**：
    - 调研记录中未提及分红情况及计划。

15. **经济环境与业绩预期**：
    - 房地产市场正在逐步回暖，政策环境改善，有利于公司业绩改善。

**综合分析**：
调研记录显示公司在仓储物流业务方面有较高的毛利率，并且正在探索新的商业模式和资本手段以实现战略转型升级。房地产开发业务虽然面临市场调整，但公司正采取措施以改善业绩。然而，调研记录中缺乏关于产能、成本控制、研发投入、产品定价能力、坏账情况、分红计划等关键财务和运营信息，因此在做出投资决策时应保持谨慎。考虑到当前房地产市场的逐步回暖和政策环境的改善，公司未来一年的业绩预期可能会有所改善，但需要关注公司的具体执行情况和市场动态。