招商基金

1、宝湾物流宁波空港、漳州角美、重庆空港等园区使用率得到明显改善,公司主要采取的措施?

答:宝湾物流深挖跨境电商、新能源、生物医药等新兴领域增量需求,商务团队全员下沉一线挖掘客户资源,特别是新行业客户招商工作推进成果明显。全年运营园区平均出租率为89.0%,同比提升1.8个百分点。

2、宝湾物流租金的变化情况?

答:2023年的平均租金水平同比基本持平。2023年市场仓库增量创下新高,短期内,供应量集中的部分城市消化空置仍需时间,市场竞争下量价轮换或将持续,高标仓整体市场租金、出租率仍然有较大下行压力;但中长期来看,高标仓储产品的存量保持在稳定区间,消费及生产的基础性仓储需求稳固,而新驱动力的不断出现、强化和承租能力的提升,将有助于仓储市场租金水平保持健康发展。

3、宝湾物流的园区拓展情况?

答:宝湾物流围绕“投资聚焦、优中选优”的发展策略,通过招拍挂方式,获取无锡惠山工业转型集聚区等一批新项目,新增获取土地面积300余亩,同时,进一步扩大轻资产管理服务规模,年内新签约安徽宣城等管理输出项目。截至2023年12月底,在全国范围内拥有或管理82个智慧物流园区,运营、管理和规划在建(含待建项目)仓储面积逾960万平方米。

4、宝湾公募REITs进展情况?

答:宝湾物流公募REITs项目已于2023年12月获证监会、深交所受理,目前尚在问询阶段。公司积极与相关监管机构保持密切沟通,推动发行工作的开展。

5、公募REITs发行是否有后续计划?

答:我国公募REITs已成为高标仓退出的成熟渠道,能够盘活存量资产,形成投资良性循环。宝湾物流持续建设“募投建管退”的资产管理能力,发挥资本运作在产业发展中的赋能作用。公司目前全力推进首单公募REITs发行工作,未来将结合政策要求、资产本身的情况,合理设定后续资产证券化产品的发行节奏,确保业务长期、可持续发展。

6、房地产开发业务2023年的销售情况?

答:房地产开发业务密切关注市场形势,动态调整项目分类标准,精准施策推动项目销售去化,保障流动性安全。2023年,累计实现全口径销售金额173.7亿元,同比增长15.8%,权益销售金额121.3亿元,同比增长60.7%,合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额96.6亿元,同比增长142.1%。

7、公司是否考虑加大房地产开发存量项目折扣销售力度?

答:根据国家统计局数据,2024年1-2月份,全国新建商品房销售面积同比下降20.5%,销售额下降29.3%。从价格来看,2月份,70个大中城市各线城市的商品住宅销售价格环比降幅总体继续收窄,同比继续下降。房地产行业仍处于调整转型的筑底过程中,公司地产项目入驻城市中,武汉、东莞等城市新房市场各项指标继续处于低位,预计今年市场仍将以缓慢修复为主;上海、苏州、深圳、成都及长沙等城市,新房市场开盘认购率分化非常明显,核心且具有性价比的项目保持热度,其他区域项目则不及预期。全国“两会”对房地产市场作出的明确部署,进一步促进房地产市场的平稳健康和高质量发展。在此基调下,相信年内房地产市场将发生积极变化,公司房地产开发业务将坚持区域深耕,提升产品力与交付力,结合降息、限购和限贷放松等时机,合理以价换量加快去化。

8、房地产开发业务今年的拿地计划?

答:公司希望维持房地产开发业务稳健发展,采取严谨的土地储备方针。近两年来,房地产行业经历了时间较长、幅度较大的调整,行业格局不断发生变化。面对新形势,公司持续强化投资能力,聚焦深圳、上海等核心城市的优质区块,寻求高确定性项目,保障房地产开发业务可持续发展和效益提升。

9、公司2023年各业务表现平稳或增长态势,为何归母净利润大幅下降?

答:2023年全国房地产市场依然处于底部调整阶段,公司基于现有项目销售情况及市场表现,房地产业务按照可变现净值与成本孰低方法进行存货减值测试,并对合作开发项目提供的财务资助进行信用减值测试,年度共计提资产减值准备5.93亿元,减少2023年度归属于上市公司股东净利润5.88亿元。

交流活动中,公司相关人员与投资者进行了充分的交流与沟通,严格按照有关制度规定,没有出现未公开重大信息泄露等情况。

根据提供的调研记录，我们可以提取和分析以下信息：

1. 产能信息与产能释放进度：
   - 宝湾物流的园区使用率有所提升，平均出租率达到89.0%，显示产能利用率较高。
   - 公司通过深挖新兴领域需求和全员下沉一线挖掘客户资源，有效提升了园区的使用率。
   - 新增获取土地面积300余亩，以及新签约的管理输出项目，表明公司正在积极扩展产能。

2. 国内和国外竞争情况：
   - 国内市场竞争加剧，特别是在供应量集中的城市，市场租金和出租率面临下行压力。
   - 国外情况未在调研记录中提及，无法分析。

3. 行业景气情况：
   - 仓储市场短期内面临挑战，但中长期看，基础性仓储需求稳固，新驱动力的出现有助于市场健康发展。

4. 销售情况：
   - 国内销售情况良好，房地产开发业务实现销售金额173.7亿元，同比增长15.8%。
   - 海外销售情况未提及。

5. 商业模式与竞争对手：
   - 宝湾物流主要通过提供智慧物流园区服务，同时涉及房地产开发业务。
   - 竞争对手情况未提及，但市场竞争下量价轮换表明存在一定竞争压力。

6. 坏账情况：
   - 调研记录中提到公司进行了资产减值准备，但没有具体提及坏账情况。

7. 研发投入和进度：
   - 调研记录中未提及研发投入和进度。

优势：
- 公司在新兴领域如跨境电商、新能源、生物医药等方面有增量需求，有助于业务增长。
- 公司积极扩展园区和土地资源，有助于长期发展。
- 房地产开发业务保持增长，销售金额有显著提升。

风险点：
- 仓储市场短期内面临供过于求和租金下行的风险。
- 房地产市场调整转型，对公司利润有一定影响。
- 资产减值准备增加，影响了归属于上市公司股东的净利润。

未来一年的业绩预期：
- 考虑到公司在新兴领域的积极拓展和房地产开发业务的稳健增长，以及公募REITs项目的推进，预计公司未来一年的业绩有望保持增长。
- 然而，市场竞争激烈和房地产市场的不确定性可能会对业绩产生负面影响。
- 综合考虑，预计公司未来一年的业绩将呈现谨慎乐观的态势，但需密切关注市场变化和政策调整。