交银基金,华泰证券,太平基金,国泰基金,开源证券,建信基金,银河基金,国盛证券

第一部分:公司情况介绍
(一)公司业务情况介绍
公司是一家以地产开发、运营和金融为主业,围绕房地产全产业链开展相关业务布局的、特色化的综合性房地产集团,业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理、配套餐饮、物业服务、商业管理、不动产金融等。近年来,公司积极参与市场竞争,打造职业团队,提升专业能力,开发、运营及金融各版块协同发展,基本形成了多元化、差异化、市场化的经营格局。
1.公司开发的若干项目简要介绍如下:
(1)露香园是目前规模比较大的一个地产项目,露香园一期已建成交付;露香园二期分期开发,首开区B、D1地块已于2024年3月入市,合计262套房源,截至2024年5月27日,已网签209套。其余地块待入市。
(2)高阳新里项目于2023年8月入市,包含127套公寓和4套联排,基本售罄。
(3)虹盛里(万安路)项目共7个地块,一期共4个地块,451套住宅,已于2023年8月开盘,二期房源待入市。
(4)汇樾庭项目共440套住宅,于2023年10月开盘,基本售罄。
(5)大桥街道94街坊项目和长宁新泾项目均在建设中,预计年内入市。
(6)璟云里项目分期开发,一期包括别墅、叠加、大平层、洋房,共1097套住宅,已建成交付;二期住宅为别墅产品,目前正在建设中。
(7)水尚华庭项目包括1138套住宅,目前正在销售中。
2.“城投宽庭”运营情况
“城投宽庭”品牌持续推进规模化运营,目前在营社区总数7个,已入市租赁房源累计约1.2万套。其中,“城投宽庭？江湾社区”和“城投宽庭？光华社区”作为首发基础设施项目,已于2024年1月12日成功发行了国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。
第二部分:提问与回答环节
Q1: 公司有息负债规模不低,请问公司如何控制债务规模?
A: 公司管理层对这一问题也非常重视,将通过加快房产销售进度和加大存量资产处置力度等措施,加快资金回笼;同时,公司综合考虑外部环境和自身资金需求,平稳有序开展各项融资工作,优化债务结构,进一步降低融资成本,以合理控制债务规模。公司已于4月成功发行2024年度第一期中期票据,发行总额26亿元,发行利率2.68%,期限5年,开展上述中票发行工作将有助于降低公司融资成本。谢谢!
Q2:公司未来拿地计划?
A: 公司根据政策动向、市场变化情况和自身资金安排,合理做好短中长期投资安排,短期拓展商品房、保障房和保障性租赁住房布局,中期关注“两旧一村”工程,长期探索片区开发建设。公司密切关注上海土地出让相关信息,努力把握有价值的投资机会。
Q3: 露香园二期其他地块什么时候上市?年内能结转吗?
A: 合同约定D1地块将于2025年6月交付,B地块将于2025年12月交付。后续公司会合理统筹规划,继续推进露香园二期项目的销售工作,加快建设,把握好项目的交付节奏。
Q4:水尚华庭项目还会计提减值吗?
A:公司在2023年年报中披露金山水尚华庭项目存货减值2亿。该项目受到地理位置和房地产市场的影响,去化速度较慢,后续公司将通过加大宣传力度,拓宽销售渠道等方式进一步加快项目的销售去化。目前暂无相关减值计划。
Q5:公司在“两旧一村”改造方面的参与情况?
A: 公司目前正在开发的项目包括2个旧区改造项目,即露香园项目和万安路项目;2个城中村项目,即闵行九星项目和金山朱泾项目。后续公司将根据政策要求,同时充分考虑经济效益,持续关注并积极参与相关项目。
Q6: 公司“城投宽庭”Reits项目扩募进展情况如何?
A:公司将做好REITs融资后的滚动投资,适时推进其他保障性租赁住房社区作为扩募储备资产,但不同社区项目情况存在差异,发行REITs需要达到入住率等条件,与项目地理位置、租金等有关。
Q7: 公司未来考虑提高分红水平、加大分红频次吗?
A: 2023年末,证监会、沪深交易所对现金分红所适用的相关规则进行了修订。公司历来重视对股东的稳定回报,积极贯彻落实证监会、交易所等监管机构有关上市公司现金分红的要求,同时综合考虑公司经营情况和发展需要,制定合理的利润分配预案,在条件允许的情况下进一步提高分红水平。

### 1. 提取产能信息并分析产能释放进度
调研记录中没有明确提到具体的产能信息，因此无法直接分析产能释放进度。但可以从项目开发进度中间接了解产能释放情况。例如，露香园二期、璟云里项目二期和水尚华庭项目正在建设中，说明公司正在逐步释放产能。

### 2. 总结公司未来新的增长点
公司未来的增长点可能包括：
- 继续推进商品房、保障房和保障性租赁住房的开发与销售。
- 参与“两旧一村”改造项目。
- 通过REITs融资后的滚动投资，推进其他保障性租赁住房社区的发展。

### 3. 分析未来一年国内和国外相同产业竞争情况、竞争对手以及国产替代的空间
调研记录中没有提供关于国内外竞争情况、竞争对手以及国产替代空间的具体信息，因此无法直接分析。

### 4. 分析所在行业的景气情况
调研记录中未提及行业景气情况的具体数据，但提到公司积极参与市场竞争，提升专业能力，这可能意味着行业具有一定的竞争性和发展潜力。

### 5. 分析公司的销售情况
公司的销售情况如下：
- 露香园一期已建成交付，二期部分已网签。
- 高阳新里项目基本售罄。
- 虹盛里一期已开盘，二期房源待入市。
- 汇樾庭项目基本售罄。
- 大桥街道94街坊项目和长宁新泾项目预计年内入市。
- 璟云里一期已交付，二期在建。
- 水尚华庭项目正在销售中。

### 6. 公司的成本控制是如何安排的
调研记录中未提及具体的成本控制措施，但提到通过加快房产销售进度和加大存量资产处置力度加快资金回笼，这可以间接理解为一种成本控制策略。

### 7. 产品的定价能力如何
调研记录中未提及产品的定价能力。

### 8. 分析他的商业模式
公司的商业模式包括：
- 商品房开发与销售。
- 保障性租赁住房开发与运营。
- 科技园区、城市历史风貌保护街区开发。
- 酒店建设与管理。
- 配套餐饮、物业服务、商业管理、不动产金融等。

### 9. 分析有没有存在坏账情况
调研记录中未提及坏账情况。

### 10. 分析研发的投入和进度、规划等等
调研记录中未提及研发投入和进度。

### 11. 公司的护城河体现在哪里
公司的护城河可能体现在：
- 多元化的业务布局。
- 参与市场竞争，打造职业团队。
- 形成多元化、差异化、市场化的经营格局。

### 12. 提取调研中的提到的产品的名称以及依赖的原材料
调研记录中提到的产品名称包括：
- 露香园。
- 高阳新里。
- 虹盛里（万安路）。
- 汇樾庭。
- 大桥街道94街坊。
- 长宁新泾。
- 璟云里。
- 水尚华庭。
依赖的原材料未提及。

### 13. 题材有哪些
调研记录中提到的题材包括：
- 地产开发。
- 保障性租赁住房。
- “两旧一村”改造。
- REITs融资。

### 14. 分红情况如何以及将来的分红计划
公司历来重视对股东的稳定回报，积极贯彻落实监管机构有关上市公司现金分红的要求，未来在条件允许的情况下，可能会进一步提高分红水平。

### 结合当前的经济环境判断它未来一年的业绩预期
由于调研记录中没有提供足够的经济环境信息和公司财务数据，无法准确判断公司未来一年的业绩预期。但公司通过加快房产销售进度、加大存量资产处置力度、优化债务结构等措施，可能有助于稳定业绩。同时，公司积极参与市场竞争和多元化业务布局，也可能为业绩增长提供支持。