东吴证券

第一部分:公司情况介绍
(一)公司业务情况介绍
公司是一家以地产开发、运营和金融为主业,围绕房地产全产业链开展相关业务布局的、特色化的综合性房地产集团,业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理、配套餐饮、物业服务、商业管理、不动产金融等。近年来,公司积极参与市场竞争,打造职业团队,提升专业能力,开发、运营及金融各版块协同发展,基本形成了多元化、差异化、市场化的经营格局。
1.公司开发的若干项目简要介绍如下:
(1)露香园是目前规模比较大的一个地产项目,露香园一期已建成交付;露香园二期分期开发,首开区B、D1地块已于2024年3月入市,合计262套房源。其余地块待入市。
(2)高阳新里项目于2023年8月入市,包含127套公寓和4套联排,基本售罄。
(3)虹盛里(万安路)项目共7个地块,一期共4个地块,451套住宅,已于2023年8月开盘,二期房源待入市。
(4)汇樾庭项目共440套住宅,于2023年10月开盘,基本售罄。
(5)大桥街道94街坊项目和长宁新泾项目均在建设中,预计年内入市。
(6)璟云里项目分期开发,一期包括别墅、叠加、大平层、洋房,共1097套住宅,已建成交付;二期住宅为别墅产品,目前正在建设中。
(7)水尚华庭项目包括1138套住宅,目前正在销售中。
2.“城投宽庭”运营情况
“城投宽庭”品牌持续推进规模化运营,目前在营社区总数8个,已入市租赁房源累计约1.3万套。其中,“城投宽庭？江湾社区”和“城投宽庭？光华社区”作为首发基础设施项目,已于2024年1月12日成功发行了国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。
第二部分:提问与回答环节
Q1: 公司负债率较高,如何改善债务规模?
A: 公司管理层对这一问题也非常重视,将通过加快房产销售进度和加大存量资产处置力度等措施,加快资金回笼;同时,公司综合考虑外部环境和自身资金需求,平稳有序开展各项融资工作,优化债务结构,进一步降低融资成本,以合理控制债务规模。公司已于4月成功发行2024年度第一期中期票据,发行总额26亿元,发行利率2.68%,期限5年,开展上述中票发行工作将有助于降低公司融资成本。
Q2: 公司未来考虑提高分红水平吗?
A: 2023年末,证监会、沪深交易所对现金分红所适用的相关规则进行了修订。公司历来重视对股东的稳定回报,积极贯彻落实证监会、交易所等监管机构有关上市公司现金分红的要求,同时综合考虑公司经营情况和发展需要,制定合理的利润分配预案,在条件允许的情况下进一步提高分红水平。
Q3: 主管部门对公司是否有市值管理相关的工作要求?公司有做市值管理的计划吗?
A: 公司会积极关注相关工作要求,保持稳健经营。公司董事会及经营层积极致力于公司的长远和可持续发展,开发、运营与投资三大板块协同促进,不断提升公司的综合实力和品牌影响力,提高公司竞争力和内在价值。同时公司也将持续规范强化公司治理,提高信息披露质量,增强与投资者的沟通交流,合理制定股东分红政策,树立公司在资本市场的良好形象,希望能给投资者带来长期的、合理的回报。
Q4: ESG议题已成为投资者的关注焦点,公司有对ESG评级做提升的计划吗?
A: 公司充分认识到ESG治理对于体现公司内在价值的重要意义,从加强顶层设计出发,建立董事会—董事会战略与ESG委员会—战略与ESG工作小组的三层级ESG治理体系,并将其融入企业发展战略和日常经营管理。ESG作为一项长期工作,接下来公司将全面践行ESG理念,落实ESG各项管理举措,编制并披露ESG报告。

1. 产能信息分析：
从调研记录中，我们可以了解到公司的房地产项目包括商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理、配套餐饮、物业服务、商业管理、不动产金融等。但具体的产能释放进度没有明确的数据。

2. 公司未来新的增长点：
公司计划加大存量资产处置力度，加快资金回笼；同时，开展各项融资工作，优化债务结构，进一步降低融资成本。此外，公司还在积极开发新的项目，如科技园区开发与运营、城市历史风貌保护街区功能性开发等。这些都有可能成为公司未来的增长点。

3. 国内和国外相同产业竞争情况、竞争对手以及国产替代的空间：
国内房地产市场竞争激烈，主要竞争对手包括万科、恒大、碧桂园等。公司在竞争中需要不断提升自身的专业能力、开发和运营效率以及品牌影响力，以应对竞争压力。在国产替代方面，随着国内政策对房地产行业的调控，一些优秀的房地产开发商有机会在国内市场占据更大份额，但同时也要关注国际市场的竞争态势。

4. 所在行业的景气情况：
房地产行业受到宏观经济环境的影响较大，当前我国经济增长放缓，政府采取了一系列调控政策以稳定房地产市场。在这种背景下，房地产行业的景气程度受到一定程度的抑制。然而，随着政策的调整和市场需求的变化，行业景气度有望逐步回升。

5. 公司的销售情况：
从调研记录来看，公司的多个房地产项目已经售罄或正在销售中，如露香园、高阳新里、虹盛里(万安路)、汇樾庭、大桥街道94街坊和水尚华庭等。这表明公司在销售方面的表现较好。

6. 公司的成本控制：
公司通过加快房产销售进度和加大存量资产处置力度等措施，加快资金回笼；同时，公司综合考虑外部环境和自身资金需求，平稳有序开展各项融资工作，优化债务结构，进一步降低融资成本。这些都有助于公司在成本控制方面取得较好的效果。

7. 产品的定价能力：
公司的房地产产品涵盖多种类型，具有不同的特点和定位。在定价方面，公司需要根据市场需求、项目品质、地段等因素进行综合考虑，以实现合理的定价策略。

8. 商业模式：
公司的商业模式主要包括房地产开发、运营和金融三大板块。在房地产开发方面，公司通过多元化、差异化、市场化的经营格局，提供商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营等多种产品。在运营方面，公司通过“城投宽庭”品牌推进规模化运营。在金融方面，公司通过发行中期票据等方式进行融资。

9. 坏账情况：
调研记录中未提及公司的坏账情况，因此无法对此进行分析。

10. 研发投入和进度：
调研记录中未提及公司的研发投入和进度。

11. 公司的护城河体现在哪里：
公司的护城河主要体现在其多元化、差异化、市场化的经营格局以及丰富的产品线。此外，公司在运营方面的规模化运营也有助于提高竞争力和盈利能力。

12. 提取调研中的提到的产品的名称以及依赖的原材料：
调研中提到的产品包括露香园、高阳新里、虹盛里(万安路)、汇樾庭、大桥街道94街坊和水尚华庭等。这些项目涉及的原材料可能包括土地、建筑材料、工程设备等。具体依赖的原材料需要结合各项目的具体情况进行分析。

13. 题材有哪些：
题材包括地产开发、运营和金融为主业，围绕房地产全产业链开展相关业务布局的、特色化的综合性房地产集团；近年来，公司积极参与市场竞争，打造职业团队，提升专业能力，开发、运营及金融各版块协同发展；公司开发的多个项目已售罄或正在销售中；公司在降低负债规模、提高分红水平等方面做出了相应的计划；公司将全面践行ESG理念，落实ESG各项管理举措；公司在面对国内外竞争压力时，需要不断提升自身的专业能力、开发和运营效率以及品牌影响力等。