长江养老,深圳国诚投资咨询有限公司,申万证券,工银瑞信,中泰证券,招银理财,平安养老

第一部分:公司情况介绍
(一)公司业务情况介绍
公司是一家以地产开发、运营和金融为主业,围绕房地产全产业链开展相关业务布局的、特色化的综合性房地产集团,业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理、配套餐饮、物业服务、商业管理、不动产金融等。近年来,公司积极参与市场竞争,打造职业团队,提升专业能力,开发、运营及金融各版块协同发展,基本形成了多元化、差异化、市场化的经营格局。
1.公司开发的若干项目简要介绍如下:
(1)露香园是目前规模比较大的一个地产项目,露香园一期已建成交付;露香园二期分期开发,首开区B、D1地块于2024年3月入市,基本售罄。D地块别墅于2024年6月入市,其余地块待入市。
(2)高阳新里项目于2023年8月入市,包括127套公寓和4套联排,基本售罄。
(3)汇樾庭项目共440套住宅,于2023年10月开盘,基本售罄。
(4)虹盛里(万安路)项目共7个地块,一期共4个地块,451套住宅,已于2023年8月开盘,二期房源待入市。
(5)水尚华庭项目包括1138套住宅,目前正在销售中。
(6)长宁项目包括45套公寓和23套联排,预计年内入市。
(7)大桥街道94街坊项目包括106套公寓和30套联排,预计年内入市。
(8)璟云里项目分期开发,一期包括别墅、叠加、大平层、洋房,共1097套住宅,已建成交付;二期住宅为别墅产品,目前正在建设中。
2.“城投宽庭”运营情况
“城投宽庭”品牌持续推进规模化运营,目前在营社区总数8个,已入市租赁房源累计约1.3万套。其中,“城投宽庭？江湾社区”和“城投宽庭？光华社区”作为首发基础设施项目,已于2024年1月12日成功发行了国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。
第二部分:提问与回答环节
Q1: 公司是否涉足旅游地产?
A: 公司地产开发业务拥有商品房、保障房、租赁住宅、办公、商业、科技园区等多元化的产品体系,公司将继续维持现有产品结构。
Q2: 公司有没有投资高科技企业的计划?
A: 公司金融板块主要是围绕主业服务,着重房地产上下游产业链进行布局。公司旗下直投平台投资公司去年全力推进保障性租赁住房公募REITs发行工作,积极解决公司重资产低周转率的问题,有效盘活基础设施资产。公司旗下诚鼎基金围绕主业布局产业链,投资方向聚焦智慧城市和绿色城市领域、冷链物流全产业链等。
Q3: 公司未来会增加像露香园这样黄金地段的储备项目吗?
A:露香园项目虽然整体资金投入大,涉及历史风貌保护,建设难度高,但是公司开发高端商品住宅的一个经典案例。公司会根据政策动向、市场变化情况,合理做好未来投资安排,目前公司更集中精力关注中心城区的优质商品房项目。
Q4: 水尚华庭和万安路项目后续的去化规划?
A: 公司将通过加大宣传力度,拓宽销售渠道等方式进一步加快项目的销售去化。
Q5:水尚华庭项目还会计提减值吗?
A:公司在2023年年报中披露水尚华庭项目存货减值2亿。该项目受到地理位置和房地产市场的影响,去化速度较慢,后续公司将通过加大宣传力度,拓宽销售渠道等方式进一步加快项目的销售去化。目前暂无相关减值计划。
Q6: 公司未来还有回购计划吗?
A: 公司于2022年首次实施回购股份,公司保持稳健经营,董事会及经营层积极致力于公司的长远和可持续发展,开发、运营与投资三大板块协同促进,不断提升公司的综合实力和品牌影响力,提高公司竞争力和内在价值。同时公司也将持续规范强化公司治理,提高信息披露质量,增强与投资者的沟通交流,合理制定股东分红政策,树立公司在资本市场的良好形象,希望能给投资者带来长期的、合理的回报。

根据调研记录，我们可以从以下几个方面进行分析：

1. 产能信息及产能释放进度：
公司涉及的业务范围较广，包括商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营等。但调研记录中并未提及具体的产能数据和产能释放进度，因此无法判断其产能情况。

2. 公司未来新的增长点：
从调研记录来看，公司未来新的增长点主要集中在商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营等领域。此外，公司还在积极布局科技园区开发与运营、城市历史风貌保护街区功能性开发等业务，以实现多元化、差异化、市场化的经营格局。

3. 国内和国外相同产业竞争情况、竞争对手以及国产替代的空间：
调研记录中未提及具体的国内和国外竞争情况、竞争对手以及国产替代的空间。但可以推测，在国内市场竞争激烈的背景下，公司需要不断提升自身的专业能力、开发和运营水平，以及产品和服务的质量，以应对潜在的竞争压力。

4. 所在行业的景气情况：
从调研记录来看，公司的业务涵盖多个领域，受到市场变化、政策调整等多种因素的影响。因此，行业景气情况对公司的发展具有一定的影响。在当前经济环境下，房地产行业仍处于调整期，公司需要密切关注市场动态，把握市场机遇。

5. 公司的销售情况：
调研记录提到了部分项目的销售额情况，如水尚华庭项目正在销售中。但整体来看，公司的销售情况并未在调研中详细说明。因此，无法对公司的销售情况进行具体分析。

6. 公司的成本控制是如何安排的：
调研记录中未提及公司的成本控制安排。但作为一家综合性房地产集团，公司在成本控制方面需要具备较强的管理能力和执行力，以降低成本、提高效益。

7. 产品的定价能力如何：
调研记录中未提及公司的定价能力。定价能力取决于多种因素，如市场需求、产品品质、竞争对手等。公司需要根据市场变化和自身实力，合理制定产品定价策略。

8. 公司的商业模式：
从调研记录来看，公司的商业模式主要包括房地产开发、运营和金融为主业，围绕房地产全产业链开展相关业务布局。公司在不同业务领域采取差异化的发展战略，以实现多元化、差异化、市场化的经营格局。

9. 公司的坏账情况：
调研记录中未提及公司的坏账情况。但作为一家涉及多个领域的综合性企业，公司需要加强风险管理，防范潜在的信用风险和市场风险。

10. 研发投入和进度、规划等：
调研记录中未提及公司的研发投入和进度、规划等信息。但作为一家注重创新和发展的企业，加大研发投入和推进创新项目对于提升公司的核心竞争力具有重要意义。

11. 公司的护城河体现在哪里：
从调研记录来看，公司的护城河主要体现在其多元化、差异化、市场化的经营格局以及在各个业务领域的优势地位。此外，公司还在积极布局新的业务领域，以提升自身的竞争力和抗风险能力。

12. 提取调研中的提到的产品的名称以及依赖的原材料：
调研记录中提到了多个产品名称及其相关信息，如露香园、高阳新里、汇樾庭等。这些产品涉及的原材料和供应链情况需要进一步了解。

13. 题材有哪些：
从调研记录来看，公司的题材主要包括房地产、金融、租赁住房等多个领域。这些题材在当前经济环境下具有一定的市场前景和发展潜力。

14. 分红情况如何以及将来的分红计划：
调研记录中未提及公司的分红情况和将来的分红计划。但作为一家上市公司，合理的分红政策对于吸引投资者和维护股价稳定具有重要意义。公司在未来可能会根据实际情况调整分红政策。

综合以上分析，结合当前的经济环境，我们可以预测公司未来一年的业绩预期为稳健增长。但需要注意的是，市场环境和政策调整等因素可能对公司的业绩产生影响，因此需要密切关注市场动态和政策走向。同时，公司在风险管理和创新驱动等方面也需要加强努力，以应对潜在的市场挑战和抓住发展机遇。