国泰基金,东北证券,其他机构投资者

一、请介绍公司未来转型及发展方向?

答:在房地产市场整体下行趋势下,公司在坚持稳健经营的同时,也在积极尝试开拓新业务,探寻第二增长曲线。7月5日,为推进公司未来整体战略实施,公司拟与融汉工锦共同设立福星新质生产力转型基金,该基金将投资于生物医疗、新能源、新材料等领域,以及其他符合福星股份产业升级和转型需求的行业。8月29日,公司与深圳市悦目光学器件有限公司实控人张元胜先生签订了《收购意向备忘录》。公司拟以自有资金收购张元胜持有的深圳悦目不少于51%股权。深圳市悦目光学器件有限公司系深圳市高新技术企业、专精特新中小企业,主要生产微晶玻璃制品、蓝宝石制品,目前正在开展项目尽调。

二、最新房地产行业支持政策后公司举措和主要楼盘介绍?

答:2024年5月,武汉市出台优化房地产市场措施,分别从住房公积金、首套房认定、保障性租赁住房、盘活商办类项目、白名单企业管理等方面着手,各区同步跟进出台相应细则,房地产行业政策处于最宽松时期,市场有望延续复苏态势。公司多个项目已列入白名单计划,随着支持政策的持续落地,对公司未来开发销售和新增储备项目将带来积极影响。

在此政策下,公司红桥村改造地块之一“福星惠誉·铂雅府”迎来首次亮相,该项目总建筑面积约48万方,地处汉口建设大道“金融街”核心,将带来全面升级的作品系,献上全新的准四代奢宅与低密洋房新作,给了汉口核心的品质改善家庭更优选择,是今年汉口备受瞩目的低密高端改善住宅,项目紧邻新建育才小学+六初品牌教育九年一贯制公立学校,预计十一国庆节期间开始预售,目前正在火热登记中。另外,地处汉口火车站内环核心项目的“福星惠誉·琛境”因其产品设计新颖,正在热销中。

三、请介绍公司房地产业务和“城中村”改造独特之处?

答:公司房地产业务以三旧改造开发为主,是国内最早进入“三旧”改造领域的上市公司之一,经过20多年的开发历程,形成了一套全面有效的开发流程。公司已累计投入城市更新改造资金过千亿元,完成更新改造面积超过2000万平方米。

公司“城中村”改造主要优势在于,一是:能够较早锁定中心城区核心区位和配套完善的优质储备项目,从而提升了公司储备项目抗风险能力和加速项目去化,公司已完工和在开发项目主要位于武昌滨江商务区、二环内核心区域、汉口金融街配套区域、东湖风景区、汉口火车站周边、轨道交通枢纽区、经济政务区。二是:针对项目特性结合政府开发指导来制定开发计划,按项目的开发节点铺排未来1-2年的开发规划,做到整个项目的持续稳定滚动开发。三是:开发项目效益水平一般优于同期净地项目效益水平,项目产品以刚需和改善性为主,开发体量较大,可以实现强现金流入。

四、请简单介绍公司基本情况?

答:福星股份是于1993年6月经湖北省体改委批准设立的股份有限公司,并于1999年6月成功在深交所上市。上市后,公司制定并实施了产品高新化和产业转型的重大决策:产品上,由金属制品常规产品向行业皇冠产品钢帘线升级,目前,产品涵盖子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等,并成为中国金属丝绳制品重要制造基地之一;产业转型上,公司于2001年1月设立房地产开发子公司福星惠誉,2002年12月,福星惠誉以8亿元摘得沙湖地块(地王),该楼盘开发取得巨大成功,一举奠定了公司开发品牌和实力。适逢2004年武汉市出台启动中心城区的“城中村”改造政策,公司抓住发展机遇,成为最早参与武汉“城中村”改造的企业之一,并不断探索和完善开发模式,形成房地产业与金属制品业双轮驱动协同发展模式,已成为湖北省城市更新改造龙头企业。

公司控股股东是福星集团控股有限公司,截至目前持股比例20.56%,除投资上市公司产业外,在生物医药、高端食品添加剂、现代农业、物流、民办教育等产业也有布局。控股股东全力支持上市公司发展,迄今只增持而未减持公司股份。

五、请简单介绍下公司主要债务情况?

答:2024年上半年,公司融资工作进展顺利,最大限度地保障了公司项目建设和楼盘交付。截至2024年6月底,公司有息负债73亿元,处于行业较低水平,综合成本处于合理区间,目前公司经营状况稳定。

一、产能信息及产能释放进度

根据调研记录，福星股份计划与融汉工锦共同设立福星新质生产力转型基金，投资于生物医疗、新能源、新材料等领域。此外，公司还拟收购深圳市悦目光学器件有限公司的股权，该公司主要生产微晶玻璃制品、蓝宝石制品。这些举措表明公司在寻求新的增长点，通过产业升级和转型来提高产能。具体产能释放进度无法从调研记录中直接获取，但可以推测公司在新业务领域的拓展将有助于提高整体产能。

二、未来新增长点

福星股份的新增长点主要集中在生物医疗、新能源、新材料等领域。通过与融汉工锦合作设立基金以及收购深圳市悦目光学器件有限公司，公司有望在这些领域取得突破，实现业绩的持续增长。

三、国内国际竞争情况及竞争对手

在国内市场，福星股份与同行业其他公司存在竞争关系。然而，由于公司在房地产市场的稳健经营以及在新业务领域的积极探索，公司具备较强的竞争力。在国际市场方面，公司暂无明确的竞争对手信息，但随着公司在新业务领域的拓展，未来可能面临来自国际市场的竞争压力。

四、行业景气情况

根据调研记录，2024年5月武汉市出台优化房地产市场措施，各区同步跟进出台相应细则，房地产行业政策处于最宽松时期。此外，公司多个项目已列入白名单计划，随着支持政策的持续落地，对公司未来开发销售和新增储备项目将带来积极影响。综合来看，行业景气情况较好，有利于公司的业绩发展。

五、公司销售情况

调研记录中提到了公司的一些楼盘项目，如“福星惠誉·铂雅府”和“福星惠誉·琛境”。这些项目预计将在十一国庆节期间开始预售。然而，调研记录并未提及具体的销售数据，因此无法准确评估公司的销售情况。

六、成本控制安排

调研记录中提到，公司已经累计投入城市更新改造资金过千亿元，完成更新改造面积超过2000万平方米。这表明公司在成本控制方面具有一定的优势。然而，具体的成本控制安排以及与竞争对手的对比等信息并未在调研记录中提及。

七、产品定价能力

调研记录中未提及福星股份的产品定价能力。然而，考虑到公司在房地产市场的稳健经营以及在新业务领域的积极探索，预计公司具备较强的产品定价能力。

八、商业模式

福星股份的商业模式主要是房地产开发和金属制品制造。通过与融汉工锦合作设立基金以及收购深圳市悦目光学器件有限公司，公司正在尝试开拓新业务领域，实现产业升级和转型。这种模式有助于公司在不同市场环境下保持竞争力。

九、坏账情况

调研记录中未提及福星股份的坏账情况。然而，考虑到公司在房地产市场的稳健经营以及在新业务领域的积极探索，预计公司的坏账风险相对较低。

十、研发投入与进度规划

调研记录中未提及福星股份的研发投入和进度规划。然而，考虑到公司在新业务领域的拓展以及产业升级和转型的需求，预计公司将继续加大研发投入，推动技术创新和产品升级。

十一、护城河体现

调研记录中未提及福星股份的护城河体现。然而，从公司在房地产市场的稳健经营、新业务领域的积极探索以及与融汉工锦合作设立基金等方面来看，公司的护城河体现在以下几个方面：一是早期锁定中心城区核心区位和配套完善的优质储备项目；二是针对项目特性结合政府开发指导来制定开发计划；三是开发项目效益水平一般优于同期净地项目效益水平；四是能够实现强现金流入。

十二、分红情况及将来的分红计划

调研记录中未提及福星股份的分红情况及将来的分红计划。然而，考虑到公司在房地产市场的稳健经营以及在新业务领域的积极探索，预计公司的盈利能力将持续提升，分红情况有望改善。具体的分红计划需要关注公司的后续公告。