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投资者提出的问题及公司回复情况
公司就投资者在本次路演活动中提出的问题进行了回复:
1、请详细介绍邮轮船供业务及其未来发展前景 
邮轮船供业务是指为邮轮提供旅客生活所需的食品、淡水、酒类、药品、酒店用品等贯穿整个旅游航行的物品,以及邮轮运营所需的燃油、岸电、船舶维护、船舶维修等能源或配件。2024年6月,公司全资子公司外高桥国际贸易营运中心公司实现了自《国际邮轮在中华人民共和国港口靠港补给的规定》正式施行后的全国首单邮轮直供物资——140万欧元货物在保税货物状态下,从外高桥保税区直接供达爱达？魔都号大型邮轮。外高桥国际贸易营运中心公司为客户提供了从出区、运抵、查验、监装、结关等节点的具体解决方案,确保报关、仓储、运输等各流程环节无缝衔接,确保邮轮物资直接供船。
首单保税货物以邮轮直供物资供船方式的实现,改变了先前外高桥保税区内的保税物资需先转关到供船物料专用保税仓库然后再供船的路径,开辟了海关特殊监管区域内保税物资直供邮轮的新模式,提高供船效率的同时,有效降低了国际邮轮在上海补给的运营成本,进一步凸显了上海自由贸易试验区保税区域在国际邮轮运营和供船物资供应链体系方面的独特优势。
根据测算,2024年全上海邮轮船供业务收入约20亿元,目前国内采购比例占15%-20%,该业务发展前景可观。
2、我们关注到公司大股东的增持计划,可否具体介绍下未来的增持节奏及增持计划?
公司大股东外资管公司将根据二级市场表现择机增持。增持计划情况:外资管公司通过上海证券交易所允许的方式(包括但不限于集中竞价交易、大宗交易等)增持公司A股股份,总体增持金额不低于4亿元人民币(含本数),但不高于8亿元人民币(含本数)。本次增持计划的实施期限为9个月。
3、公司住宅板块未来去化完成后,大概能回笼多少资金?是否有计划资金用途?
公司在现有住宅类项目完成销售实现去化后将不再新增投入住宅项目建设,未来3-5年内森航、森筑以及森兰岛等住宅项目实现的销售收入能够回笼大量资金,用于降低公司现有资产负债率,提高公司净利润以及每股收益。回笼资金将用于公司产业地产的开发以及产业并购。
4、目前产业物业出租率是多少?
目前产业物业出租率约90%,出租率略有下滑的原因之一是公司于今年年初收购了普洛斯位于外港综保区的仓库,新增可租物业面积16.29万平方米,因该仓库原出租率较低,故拉低了公司总体的产业物业出租率。
5、公司第三季度报告财务数据同比下滑的主要原因是什么?
财务数据下滑是和去年同期相比。同比下滑的主要原因是公司第三季度确认的房产销售收入小于去年同期确认的房产销售。第三季度的财务数据和今年前两季度相比,利润环比显著上升。预计公司基本能完成全年业务计划目标。
6、请详细介绍向特定对象发行股票的募集资金用途?
本次向特定对象发行募集资金总额约25亿元,拟用于公司三个产业项目建设(约18亿元)和补充流动资金(约7亿元)。产业项目将围绕生物医药、智能制造、医疗器械等新兴产业进行招商。三个产业项目中,两个项目已于今年上半年竣工交付,另一个项目计划于2025年底竣工交付。
7、公司主要聚焦在外高桥区域深耕开发,公司未来是否考虑在外高桥区域外展业?
从产业园区的开发来说,公司仍聚焦在外高桥区域。从贸易和服务板块来说,公司的对外拓展已取得显著效果。公司下属子公司为山西武宿综保区提供运营服务及一体化信息管理服务平台总体方案设计;公司下属专业咨询公司在全国范围内提供境外投资咨询业务。
8、未来公司大股东是否会向公司注入新资产?
公司大股东将根据现有资产培育情况及上市公司主业发展方向,适时将优质资产注入到上市公司。

1. 产能信息分析：
根据调研记录，外高桥公司的邮轮船供业务实现了全国首单保税货物直供邮轮的供应，改变了原先的供应路径，提高了供船效率。2024年全上海邮轮船供业务收入约20亿元，目前国内采购比例占15%-20%,该业务发展前景可观。公司还在发展其他产业，但具体产能释放进度未提及。

2. 未来增长点：
公司未来新的增长点主要集中在生物医药、智能制造、医疗器械等新兴产业。此外，公司还计划在未来3-5年内通过销售住宅项目回笼资金，用于降低公司现有资产负债率，提高公司净利润以及每股收益。

3. 国内外竞争情况及国产替代空间：
国内竞争方面，公司在相同产业中的地位较为稳固，但仍需关注竞争对手的发展动态。国外竞争方面，由于涉及到国际贸易，受到全球经济环境的影响较大。国产替代空间方面，随着国内政策的支持和市场需求的增长，相关产业国产替代有望加速发展。

4. 行业景气情况：
受全球经济环境影响，当前行业景气程度有所波动。但随着国内政策支持和市场需求增长，行业整体有望保持稳定发展。

5. 公司销售情况：
公司在国内和海外的销售情况未详细提及。但从增持计划来看，公司大股东对公司的未来发展充满信心。

6. 成本控制：
公司未在调研记录中提及具体的成本控制安排。

7. 定价能力：
公司未在调研记录中提及产品的定价能力。

8. 商业模式：
公司的商业模式主要是通过提供邮轮船供业务、住宅项目建设销售、产业园区开发等服务来实现盈利。

9. 坏账情况：
调研记录中未提及公司的坏账情况。

10. 研发投入和规划：
公司的研发投入和规划未在调研记录中提及。

11. 护城河体现：
公司的护城河主要体现在其在产业园区开发、贸易和服务板块的对外拓展等方面的优势。

12. 产品名称及依赖原材料：
调研记录中提到的产品包括邮轮船供物资、住宅项目建设销售等，但未提及具体依赖的原材料。

13. 题材：
公司的题材主要包括生物医药、智能制造、医疗器械等新兴产业的发展，以及产业园区开发、贸易和服务板块的对外拓展等。

14. 优劣势、风险点分析：
优势：公司在生物医药、智能制造、医疗器械等新兴产业具有较强的竞争力；产业园区开发、贸易和服务板块的对外拓展取得了显著成果。劣势：受全球经济环境影响较大；国产替代面临一定的挑战。风险点：市场竞争加剧；国际贸易环境恶化；政策调整等。

15. 分红情况及将来的分红计划：
调研记录中仅提到了公司大股东的增持计划，未提及具体的分红情况和分红计划。对于调研中仅有精神纲领没有具体实施的回复要保持谨慎态度，不要过于乐观。结合当前的经济环境判断，公司未来一年的业绩预期较为稳定，但仍需关注市场变化和政策调整等因素的影响。