易方达基金,中信证券

1.公司租赁物业体现在什么科目?

答:主要体现在投资性房地产里。

2.市国资委体系中其他从事物业管理和房地产的企业与公司之间是否构成同业竞争?

答:国资体系的一般不认定为构成同业竞争,与我们同处于同一控股股东深投控旗下的属于同业竞争。

3.是否还有土地储备?

答:有,包括惠阳淡水土地和海口红旗镇土地,也有一些在推进的大湾区城市更新项目。

4.公司近年来的拿地节奏?

答:近年来公司通过招拍挂和城市更新拿了4块地,包括虎门滨海港湾花园项目、光明御棠上府项目、龙华澜湖时代项目和扬州深扬数智城项目,拿地节奏整体保持平稳。公司目前按照“以销定产”的总体思路,根据各区域房地产市场的变化,择机合理安排开发和销售节奏。

5.大股东对公司的定位是什么?在商管业务方面是否有资源协同的空间?

答:大股东对公司的定位主要是支持公司坚持主业,打造市场化运作的商置物业平台。公司在从纯粹住宅开发向全产业链运营转型已经逐渐形成从项目获取、开发建设、招商销售到租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势,聚焦存量资产运营,打造深物业版“好房子”。同时,以国贸商场改造为契机,试点商管平台。鉴于国贸商场改造项目的积极意义和潜在收益,公司未来可能会对其他资产进行类似的资产升级计划,将根据集团战略、市场环境、资金需求等多方面因素进行综合考虑和决策。大股东与公司在资产运营管理方面有一定资源协同的空间,在符合相关监管规定、规则的前提下,大股东会积极支持上市公司的发展,但还是以市场化为原则,会综合考虑各方面因素。

6.像国贸商场这样的商管板块是否已体现在财务报表中?

答:尚未体现。国贸商场目前处于空置状态,在改造期间,商场无法产生租金收入。但从长远来看,改造完成后有望通过提升商场品质来吸引更高质量的租户,从而提高租金水平。

7.怎么看待分红的问题?

答:公司一直以来高度重视投资者回报工作,近三年每年现金分红比例均超过40%。未来也将继续秉持积极、持续、稳定回报股东的理念,结合当期经营、发展等情况制定具体的利润分配方案。

8.公司资本开支计划?

答:国贸商场改造1.8个亿左右,地产项目今年截至目前没有拿地,目前主要是存量去化与销售。

9.公司销售计划?去化状况?存货是否会计提减值?

答:光明御棠上府、龙华澜湖时代项目都已经在预售。去化根据市场环境有所回暖。存货减值会根据市场环境等因素进行考虑。

10.110多个亿的存货里有多少在建?

答:基本都是在建。

11.公司在异地的项目是以什么品牌进行输出?客群定位是什么?

答:公司以“深物业”品牌进行输出,扬州项目定位于中高端客群,其他主要是改善性住房。

12.公司融资计划?

答:一方面,公司会加快销售去化,尽快回笼资金。另一方面也会结合公司实际需求考虑短期融资和长期融资,保持现金流稳定

13.公司现金流为负的原因?

答:一方面公司目前在建项目尚在投入阶段,部分项目还未预售;另一方面销售去化受到市场环境影响。

1. 产能信息分析：
深物业A的在建项目主要是房地产，包括已拿地和正在推进的城市更新项目。公司近年来通过招拍挂和城市更新方式拿了4块地，拿地节奏整体保持平稳。公司目前按照“以销定产”的总体思路，根据各区域房地产市场的变化，择机合理安排开发和销售节奏。因此，从产能释放进度来看，公司尚处于稳步推进阶段。

2. 未来增长点分析：
公司未来新的增长点主要在于存量资产运营，如国贸商场改造等项目。随着商场品质提升和租户结构优化，有望提高租金水平，从而带动公司收入增长。此外，公司还在积极拓展海外市场，如美国、英国等地的项目。因此，公司在物业管理、商业运营等领域具有较大的发展潜力。

3. 国内外竞争情况及国产替代空间分析：
国内方面，物业管理行业竞争激烈，但深物业A作为行业龙头，具备较强的品牌优势和市场份额。在国际方面，公司在美国、英国等国家的市场布局也在不断扩大，与国际知名物业管理公司相比具有一定的竞争优势。然而，随着国内市场的逐步成熟，国产替代空间逐渐增大，公司需要不断提升自身竞争力，以应对潜在的市场风险。

4. 行业景气情况分析：
当前经济环境下，物业管理行业整体呈现稳中向好的态势。随着城市化进程的推进和居民消费水平的提高，物业管理市场需求持续增长。同时，政府对物业管理行业的政策支持力度加大，有利于行业的发展。然而，行业竞争加剧和市场调整等因素仍存在一定的不确定性。

5. 公司销售情况分析：
公司在国内的销售情况良好，如光明御棠上府、龙华澜湖时代项目等项目均已进入预售阶段。去化根据市场环境有所回暖。境外销售方面，公司在美国的项目也在稳步推进。总体来看，公司销售情况较好。

6. 成本控制分析：
公司在成本控制方面表现稳健，通过合理的投资决策和项目管理，有效控制成本支出。此外，公司还通过优化存货结构、加强供应链管理等方式降低成本。

7. 产品定价能力分析：
公司的定价能力较强，能够根据市场需求和产品特点进行合理定价。此外，公司还通过提供优质服务、增加产品附加值等方式提高产品价格。

8. 商业模式分析：
公司的商业模式主要包括物业管理服务、商业运营服务等。公司在物业管理领域具有较强的品牌优势和市场份额；在商业运营领域，公司通过国贸商场改造等项目实现资产升级，提升盈利能力。

9. 坏账情况分析：
公司目前尚未出现坏账情况。随着业务的拓展和市场竞争的加剧，公司需要加强风险管理，防范潜在的坏账风险。

10. 研发投入与规划分析：
公司在研发方面的投入较为谨慎，主要以满足市场需求和提升产品性能为目标。未来，公司将继续加大研发投入，推动技术创新和产品升级。

11. 护城河体现及分析：
公司的护城河主要体现在品牌优势、市场份额、技术创新能力以及优质的客户资源等方面。这些优势有助于公司在激烈的市场竞争中保持领先地位，抵御潜在的市场风险。

12. 产品名称及依赖原材料分析：
调研记录中提到的产品名称包括虎门滨海港湾花园项目、光明御棠上府项目、龙华澜湖时代项目等。这些项目的主要依赖原材料为土地、建筑材料等。

13. 题材分析：
公司的题材主要包括物业管理、房地产开发、商业运营等。这些题材在当前经济环境下具有较好的发展前景，为公司带来较大的市场机遇。

14. 分红情况及未来分红计划分析：
公司高度重视投资者回报工作，近三年每年现金分红比例均超过40%。未来公司将继续秉持积极、持续、稳定回报股东的理念，结合当期经营、发展等情况制定具体的利润分配方案。